Jak liczyć rzeczywistą rentowność, a nie „marketingową” zakupu i najmu nieruchomości w Dominikanie? Przeczytaj i wypełnij formularz.

Dominikana to raj turystyczny, do którego przybywa rekordowa liczba odwiedzających – ponad 11 milionów turystów w 2024 roku, a prognozy na 2025 wskazują nawet na 12 milionów. Popularne miejsca, takie jak Bavaro/Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas czy Bayahibe/La Romana, przyciągają inwestorów poszukujących okazji do zarobku na wynajmie krótkoterminowym. Na papierze wszystko wygląda wspaniale: deweloperzy obiecują od 8 do nawet 15% zwrotu z inwestycji rocznie, a nieruchomość można dodatkowo wykorzystywać jako własny wakacyjny apartament. Ale prawdziwa rentowność bywa niższa, bo trzeba wziąć pod uwagę podatki, prowizje dla platform typu Airbnb, koszty sprzątania, zarządzania i okresy pustostanów.

Dlaczego wynajem wakacyjny kusi inwestorów?

• Dobre zarobki w sezonie – zimą (listopad–marzec) obłożenie potrafi sięgać 80–95%, a stawki za dobę są wysokie.
• Dochód w twardej walucie (USD) – większość rezerwacji odbywa się w dolarach lub euro.
• Elastyczność – możesz korzystać z apartamentu sam, gdy jest wolny.
• Potencjalny wzrost wartości – w kurortach turystycznych nieruchomości dynamicznie drożeją.

Jak NIE dać się złapać na „papierową” rentowność?

Deweloperzy często pokazują wyłącznie prognozowaną rentowność, czyli wyliczenia na podstawie zakładanych stawek i obłożenia. W tym artykule pokazuję, jak metodycznie i realnie obliczyć rentowność swojej inwestycji w karaibskim raju, jakim bez wątpienia jest Dominikana. Zapraszam do zapoznania się z treścią niniejszego artykułu… a na końcu do wypełnienia Formularza, który pozwoli mi przygotować dla Ciebie indywidualną spersonalizowaną analizę wskaźnikową.

1. Otoczenie rynkowe – uproszczona analiza wstępna:

• Podatek od nieruchomości (IPI): 1% od wartości przekraczającej 10 190 833,00 pesos dominikańskich w 2025 r. (ok. 166–172 tys. USD – w zależności od kursu).
• CONFOTUR (Ley 158‑01) może zwolnić inwestora nawet na 15 lat z IPI, podatku od przeniesienia własności (3%), a w niektórych przypadkach również z podatku dochodowego – co realnie poprawia ROI o 1–3 p.p. w horyzoncie 10–15 lat.
• Potrącenia u źródła: wypłaty za granicę dla nierezydentów – 27% (18% dla rezydentów Kanady); płatności czynszowe osobom fizycznym w kraju – 10%. Sprawdź, jak wpływają na Twój NOI i cash flow.
• Fideicomiso (Ley 189‑11) – popularny wehikuł strukturyzowania projektów i ochrony aktywów; warto rozważyć przy inwestycjach wielolokalowych/deweloperskich.

• 11 mln odwiedzających w 2024 r. i prognozy 12–12,5 mln w 2025 r. wskazują na dalsze poszerzanie bazy popytowej, w tym silny wzrost ruchu morskiego (cruise). To stabilizuje obłożenie i stawki ADR w głównych klastrach turystycznych.
• Turystyka to ok. 15% PKB i ponad 10 mld USD rocznych przychodów, co czyni sektor strategicznym i wspieranym przez państwo (m.in. przez ustawę CONFOTUR).

Wniosek: popyt jest strukturalny, a nie tylko sezonowy – ale Twoja rentowność będzie zależeć od podatków, kosztów operacyjnych, zarządzania i realnych wskaźników obłożenia.

2. Jak to policzyć (rzeczywistą rentowność a nie „marketingową”)?:

       Kluczowe wskaźniki:

• Przewidywana stopa zwrotu (deweloperska, „brutto”)

             → ignoruje podatki, pustostany, prowizje i CAPEX, więc traktuj to jako górną granicę.

• NOI (Net Operating Income / dochód operacyjny netto)

NOI = Przychód brutto – koszty operacyjne (bez długu i podatku dochodowego)

• Cap rate

• IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) – uwzględnia przepływy pieniężne w czasie, podatki, koszty finansowania i wyjścia; to najlepsze narzędzie do porównywania projektów o różnych profilach ryzyka i horyzontach.

Koszty, które MUSISZ wliczyć

1. Prowizje platform (Airbnb/Booking/VRBO): zwykle 3–15%.
2. Zarządzanie: 20–30% przychodu brutto (lub niższa opłata + success fee przy dynamicznym cenniku).
3. Sprzątanie/konserwacja: 20–60 USD za pobyt (lub model „gość płaci”).
4. Pustostany: 15–40% rocznie (zależnie od lokalizacji, sezonowości i pricingu).
5. Podatki i potrącenia (patrz sekcja 1).
6. Ubezpieczenie, media, internet, rezerwy na CAPEX (wymiana AGD, mebli co 4–6 lat, itp.).
7. Finansowanie (odsetki) – poza NOI, ale wpływają na cash-on-cash.
   (Opcjonalnie ulgi CONFOTUR mogą wyzerować IPI i część podatku dochodowego nawet do 15 lat).

3.  Nowe / istotne ramy prawno‑podatkowe, które zmieniają Twój ROI:

3.1. IPI – Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (podatek od nieruchomości)

• 1% od wartości przekraczającej 10 190 833,00 pesos dominikańskich w 2025 r. (ok. 166–172 tys. USD). Poniżej progu – brak podatku.
• Nieruchomości w projektach certyfikowanych przez CONFOTUR: zwolnienie z IPI do 15 lat.

3.2. Podatek od przeniesienia własności (Transfer Tax)

• Standardowo 3% od wartości nieruchomości przy zakupie.
• CONFOTUR: zwolnienie z tego podatku.

3.3. Podatek dochodowy i potrącenia u źródła

• Wypłaty do nierezydentów za granicę: 27% WHT jako podatek ostateczny (18% dla Kanady). W przypadku starszych projektów (rynek wtórny) znaczący wpływ na obniżenie tego podatku ma tzw. korekta inflacyjna (Ley 11-92).
• Płatności czynszowe osobom fizycznym w kraju: 10% WHT.
• Projekty CONFOTUR mogą zawierać zwolnienia z podatku dochodowego (PIT/CIT) do 15 lat – analizuj case by case (status projektu, interpretacja DGII).

3.4. Fideicomiso (Ley 189‑11)

• Pozwala „opakować” projekt w trust – rozdzielenie majątku, łatwiejsze finansowanie, większa przejrzystość dla inwestorów instytucjonalnych. Stosowane m.in. przez deweloperów, ale także w strukturach inwestora prywatnego (ochrona aktywów, sukcesja).

4.  Konserwatywny case study – jak policzyć „twarde” ROI:

Przyjąłem założenia hipotetyczne, nie są danymi rynkowymi – służą wyłącznie jako ilustracja metodyki:

• Cena zakupu: USD 250,000
• ADR (średnia stawka dobowo): USD 150
• Obłożenie: 65% (ok. 237 nocy)
• Przychód brutto: 237 × 150 = USD 35,550
• Prowizje platform + PMS: 12%
• Zarządzanie: 25%
• Sprzątanie: pokrywane przez gościa (neutralne dla właściciela)
• Pustostany ujęte w obłożeniu 65%
• IPI: brak (nieruchomość w projekcie CONFOTUR)
• WHT: inwestor nierezydent – 27% od dochodu podlegającego opodatkowaniu (prosty przykład, bez tarcz kosztowych).

Krok 1 – NOI (bez podatku dochodowego i długu)

• Koszty operacyjne (12% + 25%) = 37% × 35,550 = USD 13,154
• NOI = 35,550 – 13,154 = USD 22,396
• Cap rate = 22,396 / 250,000 = 8.96%

Krok 2 – Podatek (przykładowo, uproszczony WHT 27%)

• 27% × 22,396 = USD 6,047
• Cash flow po podatku = 16,349 USD
• Cash‑on‑cash (bez długu) = 16,349 / 250,000 = 6.54%

Krok 3 – IRR

• Dodaj: koszty zamknięcia (closing), CAPEX w horyzoncie 5–10 lat, scenariusz sprzedaży (np. wzrost wartości 2–5% rocznie) i uwzględnij oszczędności podatkowe z CONFOTUR. W większości analiz IRR dla najmu wakacyjnego w Dominikanie po uwzględnieniu wszystkich pozycji waha się w granicach 6–12% netto (range orientacyjny, zależny od struktury podatkowej, finansowania i podaży w mikro-lokalizacji).  Zawsze policz swój model – nie opieraj się na „średnich”.

5.  Najem wakacyjny vs długoterminowy – zaktualizowane spojrzenie na ryzyko i zysk:

Parametr	Najem wakacyjny	Najem długoterminowy
Docelowy ROI netto (po podatkach, konserwatywnie)	~6–15%*	~3.5–6%*
Wrażliwość na sezonowość	Wysoka	Niska
Koszty operacyjne	Wysokie (zarządzanie, sprzątanie, marketing)	Niskie/umiarkowane
Wymogi compliance	Wyższe (faktury, WHT, raportowanie wg platform, CONFOTUR/DGII)	Prostszе
CAPEX / standard wykończenia	Wyższy (design, udogodnienia)	Niższy
Elastyczność własnego użycia	Wysoka	Niska

*Przedziały orientacyjne oparte na rynkowej praktyce i typowych strukturach kosztów; dokładne wartości wymagają indywidualnego modelu.

6.  Checklist: jak zminimalizować ryzyko i legalnie „dowieźć” rentowność:

1. Sprawdź, czy projekt ma CONFOTUR i jakie dokładnie zwolnienia obejmuje (IPI, transfer tax, income tax, cła importowe na materiały itd.).
2. Policz trzy scenariusze (bazowy, pesymistyczny, optymistyczny) z innym obłożeniem, ADR i kosztami zarządzania.
3. Ustal strukturę podatkową (rezydent/nierezydent, spółka vs osoba fizyczna, WHT 27%/10%).
4. Rozważ fideicomiso (ustawa 189‑11) – przy większym portfelu lub projekcie deweloperskim.
5. Dywersyfikuj źródła rezerwacji (Airbnb, Booking, VRBO + własna strona z silnikiem rezerwacyjnym) – ograniczasz prowizje i ryzyko zmian algorytmów.
6. Wdroż dynamiczne price’owanie (Revenue Management) i automatyzację operacji (PMS, channel manager).
7. Buduj rezerwy CAPEX (min. 3–5% przychodu) – meble i AGD zużywają się szybciej niż w najmie długoterminowym.
8. Monitoruj ryzyko regulacyjne (np. lokalne uchwały dot. STR, dodatkowe podatki miejskie, zmiany stóp WHT lub progu IPI).

7.  Wniosek: liczy się przepływ netto, tarcze podatkowe i dyscyplina operacyjna:

Marketingowe „8–15%” bywa prawdziwe tylko wtedy, gdy:

• projekt ma ulgi CONFOTUR,
• operacje są profesjonalnie zarządzane,
• a Twoja modelowa analiza uwzględnia realne podatki, WHT, pustostany i CAPEX.

Skup się na NOI, IRR i cash-on-cash po podatkach – nie na broszurowym ROI brutto, prezentowanym w broszurach deweloperów.

8.  Jak zwiększyć swoje szanse na zysk?

1. Wybierz najlepszą lokalizację – blisko plaży, lotniska i restauracji.
2. Zatrudnij profesjonalnego zarządcę – choć to kosztuje 20 – 30% przychodów, dobry menedżer potrafi znacząco zwiększyć obłożenie.
3. Zainwestuj w wygląd i wyposażenie – nowoczesny apartament ze świetnymi zdjęciami sprzedaje się lepiej.
4. Dywersyfikuj rezerwacje – korzystaj z kilku platform (Airbnb, Booking, VRBO) i pomyśl o własnej stronie internetowej.
5. Policz kilka scenariuszy (base/bear/bull), – optymalny, optymistyczny i pesymistyczny, aby wiedzieć, na jaki zysk możesz realnie liczyć.

Potrzebujesz policzyć swój model (z uwzględnieniem Twojej rezydencji podatkowej, struktury własności i finansowania)?

Wypełnij formularz, do którego link znajduje się poniżej. Zawiera on najbardziej potrzebne informacje, które pozwolą mi na przygotowanie specjalnie dla Ciebie wariantu scenariuszowego (base/bear/bull), modelu podatkowego z CONFOTUR lub bez, strukturę fideicomiso/spółka/osoba fizyczna oraz strategię cenową pod konkretną lokalizację i segment gości.

Nie zwlekaj, podejmuj mądre i przemyślane decyzje, chroń swój kapitał – wypełnij ten formularz: https://forms.gle/mzhyghFD9g9imL4v9

W ciągu 48 godzin otrzymasz ode mnie drogą mailową gotową analizę w arkuszu Excel, która z pewnością będzie kluczową informacją do podjęcia decyzji zakupu nieruchomości lub oceni wskaźnikowo już podjęte decyzje zakupowe.

Zadzwoń lub napisz do mnie:

Leszek Gimel

+1 829 499 97 98 (najlepiej  WhatsApp)

leszek@casa-dominicana.com