Rozważasz zakup starych nieruchomości w Dominikanie? To decyzja, która może przynieść korzyści finansowe, ale także wiąże się z ryzykiem. Oto głębsze spojrzenie na potencjalne pułapki i korzyści, które niesie ze sobą inwestowanie w starsze nieruchomości w tej egzotycznej lokalizacji.
Jakie są pułapki przy kupnie starych nieruchomości w Dominikanie?
Oto pułapki, na które warto zwrócić uwagę przy zakupie starych nieruchomości w Dominikanie:
- Wysokie koszty remontów i utrzymania: Stare nieruchomości często wymagają znacznych inwestycji w remonty i modernizację, co może znacząco zwiększyć całkowity koszt inwestycji.
- Przestarzała infrastruktura: Problemy z instalacjami elektrycznymi, wodno-kanalizacyjnymi i brakiem nowoczesnych udogodnień mogą być poważne, zwłaszcza jeśli nieruchomość nie była regularnie modernizowana.
- Ryzyko prawne i tytułowe: Niejasne kwestie prawne dotyczące tytułu własności lub obciążenia hipotecznego mogą komplikować proces zakupu i nawet uniemożliwić jego finalizację.
- Mniejsza wartość odsprzedaży: Jeśli rynek preferuje nowe budownictwo, starsze nieruchomości mogą być trudniejsze do sprzedania w przyszłości i mogą nie osiągnąć tak wysokiej wartości odsprzedaży.
- Brak gwarancji deweloperskich: Kupując starsze nieruchomości, nie mamy często dostępu do gwarancji deweloperskich, które są standardem przy nowych inwestycjach, co może dodatkowo zwiększać ryzyko związane z potencjalnymi ukrytymi wadami.
Jakie są potencjalne plusy i minusy takiego przedsięwzięcia?
5 powodów, dla których ten pomysł jest dobry:
- Niższa cena zakupu: Starsze nieruchomości często są tańsze niż nowe, co pozwala na lepszą inwestycję i potencjalnie wyższy zwrot z inwestycji. W Bavaro możesz kupić apartament nawet za 1500 USD / m2. To znacznie niższa cena niż za podobnej wielkości mieszkanie na rynku pierwotnym, nawet w lokalizacji oddalonej od plaży, gdzie ceny będą zaczynały się od 2500 USD / m2.
- Lepsza lokalizacja: Starsze budynki zazwyczaj znajdują się w ustabilizowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą i dostępem do lokalnych udogodnień. W samym Bavaro mieszkań z widokiem na wodę lub w pierwszej linii do plaży już nie ma. Jeśli marzy Ci się widok na Ocean z balkonu apartamentu to pozostaje zakup nieruchomości zdecydowanie starszej.
- Doświadczenie lokalnej społeczności: Zakup w ustabilizowanej społeczności daje możliwość głębszego zanurzenia się w lokalnej kulturze i tradycjach. Jeśli chcesz przenieść się do Dominikany i zależy Ci na integracji z lokalną społecznością lub po prostu obcokrajowcami, którzy mieszkają blisko plaży i wiedzą wszystko o danym regionie, to powinieneś wybrać nieruchomość na jednym z osiedli wybudowanych w ostatniej dekadzie, aby zachować dobry standard, ale i za sąsiadów mieć osoby, które znają okolice czy samą Dominikaną i pomogą w transformacji do życia w nowym świecie.
- Szybsza dostępność: Starsze nieruchomości są zazwyczaj gotowe do zamieszkania lub remontu, bez konieczności oczekiwania na zakończenie budowy. To bezsprzeczny atut. Budowy w Dominikanie to czas zwykle 3 lat od zakupu po odbiór kluczy. Zakup nieruchomości na rynku wtórnym to gwarancja dostępności w zasadzie “od zaraz”
- Potencjał inwestycyjny poprzez renowację: Inwestując w remont, można zwiększyć wartość nieruchomości i uzyskać atrakcyjny zwrot z inwestycji. Co prawda starsza nieruchomość prawie na pewno będzie wymagać ulepszeń, usprawnień czy remontu, ale masz na niego czas i możesz się do niego przygotować. Jednakże podniesienie standardu poprzez te zabiegi daje gwarancje wzrostu ceny przy ewentualnej odsprzedaży.
5 powodów, dla których ten pomysł jest zły:
- Wysokie koszty remontów i utrzymania: Starsze nieruchomości mogą wymagać znacznych nakładów finansowych na renowację i modernizację. To jest jedna wielka niewiadoma na rynku nieruchomości. Niezwykle trudno przewidzieć finalne koszty nawet drobnego remontu. Niska podaż i jakość fachowców w Dominikanie dodatkowo utrudniają wycenę i pewność, że nie zmieni się ilość nakładów.
- Przestarzała infrastruktura: Mogą występować problemy z instalacjami elektrycznymi, wodno-kanalizacyjnymi czy brak nowoczesnych udogodnień. Są pewne elementy infrastruktury w ramach osiedla, które będą nastręczały problemów, np. starsza elektryka czy hydraulika. To są najczęściej elementy, które aby zostały wymienione na nowe wymagają zgody wspólnoty, a o taką bywa trudno. Trochę jak z kamienicami w Polsce. Mają swój urok, ale gdy trzeba dokonać generalnego remontu i wszyscy właściciele muszą się złożyć, nagle problem okazuje się nie być taki duży, a cierpią na tym Ci, którzy chcą unowocześnić nieruchomość.
- Ryzyko prawne i tytułowe: Starsze nieruchomości mogą mieć niejasne kwestie prawne związane z tytułem własności lub obciążeniami hipotecznymi. Warto zatrudnić prawnika w momencie kupowania nieruchomości w ogóle, ale przy rynku wtórnym i nieruchomościach wyjątkowo wiekowych to już obowiązek. Starsze nieruchomości mogą mieć bardzo ukryte wady prawne i tylko doświadczony prawnik pomoże je poznać i rozwikłać.
- Mniejsza wartość odsprzedaży: Jeśli rynek preferuje nowe budownictwo, starsze nieruchomości mogą być trudniejsze do sprzedania w przyszłości. Dziś w Dominikanie buduje się naprawdę dużo nowych inwestycji i te wyprzedają się świetnie. Na tym tle nieruchomości starsze sprzedają się gorzej i jeśli po zakupie zdecydujesz się na odsprzedaż, możesz zderzyć się z koniunkturą, która nie działa dziś na naszą korzyść.
- Brak gwarancji deweloperskich: Co prawda prawo w Dominikanie chroni również nowych kupujących, ale trzeba wziąć pod uwagę, że właścicielem mieszkania, które nam się podoba, może być ktoś, kto jest po pierwsze obcokrajowcem, a po drugie mieszka na drugim końcu świata. To kluczowe z punktu widzenia roszczenia o wadę ukrytą w kupionej nieruchomości. Jedynce, co możesz zrobić, to przeprowadzić dokładną inspekcję przed zakupem i zatrudnić niezależnego inspektora budowlanego, który oceni stan techniczny nieruchomości. Przyda się też konsultacja prawna, która pomoże zrozumieć lokalne przepisy i zabezpieczyć prawnie interesy. Prawnik powinien zadbać o to, aby w umowie sprzedaży zawarta została klauzule dotyczące odpowiedzialności za wady ukryte.
autor: Andrzej Włodarski
