Tak, nieruchomości w Dominikanie potrafią się opłacać – pod warunkiem, że traktuje się je jak pełnoprawną inwestycję. Dobrze wybrany apartament w Punta Cana, Bavaro czy Bayahibe może pracować przez większą część roku, generować przychód z najmu krótkoterminowego i jednocześnie pozostawać realnym aktywem w dolarze. Przy budżecie około 120-180 tys. USD da się wejść w nieruchomość, która przy rozsądnym obłożeniu, dobrej lokalizacji i profesjonalnym zarządzaniu ma potencjał na zwrot rzędu 5-10% rocznie. Najważniejsze jest jednak to, żeby od początku patrzeć na liczby: cenę zakupu, stawkę za noc, liczbę wynajętych dni, koszty utrzymania i realny popyt turystyczny. Wtedy Dominikana przestaje być tylko egzotycznym kierunkiem na urlop, a zaczyna być konkretnym sposobem na dywersyfikację kapitału i budowanie przychodu z najmu.
Ile wynosi zwrot z inwestycji w nieruchomości w Dominikanie?
Przy dobrze wybranej nieruchomości w Dominikanie realny zwrot z inwestycji najczęściej mieści się w granicach 5-10% rocznie. Mowa tu przede wszystkim o apartamentach i willach kupowanych z myślą o wynajmie krótkoterminowym, głównie w miejscach takich jak Punta Cana, Bavaro czy Bayahibe. To lokalizacje, w których turysta nie pojawia się raz w roku na dwa tygodnie sezonu, tylko praktycznie przez cały rok. Największy ruch generują goście z USA, Kanady i Europy, a wielu z nich szuka nie hotelu, tylko prywatnego apartamentu z basenem, kuchnią, balkonem i bliskością plaży.
Zwrot zależy od ceny zakupu, standardu inwestycji i obłożenia. Jeśli apartament kosztuje 150.000 USD, a wynajmuje się średnio po 90-130 USD za noc, to przy dobrym zarządzaniu można zbudować bardzo sensowny przychód. Trzeba jednak patrzeć na zysk netto, a nie tylko ładne liczby z kalendarza rezerwacji. Od przychodu odejmuje się zarządzanie najmem, opłaty administracyjne, media, sprzątanie, serwis i okresy bez najmu. Dlatego zdrowe podejście jest następujące: nieruchomość powinna być wybierana nie tylko pod wakacyjne emocje, ale przede wszystkim lokalizację, popyt i potencjał wynajmu.
Przykład inwestycji: apartament za 120-180 tys. USD
Najprostszy przykład to apartament w przedziale 120-180 tys. USD, czyli budżet, w którym można szukać sensownej nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy w okolicach Punta Cana, Bavaro lub Bayahibe. Przyjmijmy środek: apartament za 150.000 USD. Jeśli średnia stawka najmu wynosi 100 USD za noc, a obłożenie utrzymuje się na poziomie 60-70%, daje to około 219-255 wynajętych nocy rocznie. Przychód brutto wychodzi wtedy na poziomie około 21.900-25.500 USD rocznie.
Od tej kwoty trzeba odjąć koszty: zarządzanie najmem, sprzątanie, opłaty administracyjne, media, drobny serwis i prowizje portali rezerwacyjnych. Po kosztach wynik netto będzie niższy, ale nadal może dawać atrakcyjny zwrot, szczególnie jeśli apartament jest dobrze położony i przygotowany pod turystę. Przy takim budżecie warto patrzeć nie tylko na metraż, ale też na to, czy inwestycja ma basen, ochronę, recepcję, bliskość plaży, restauracji i sklepów. To właśnie te elementy decydują, czy apartament będzie tylko ładny, czy faktycznie będzie zarabiał.
Co najbardziej wpływa na ROI w Dominikanie?
Na ROI w Dominikanie najmocniej wpływa lokalizacja. Apartament blisko plaży, restauracji, sklepów i atrakcji turystycznych będzie pracował lepiej niż większe mieszkanie położone dalej od wszystkiego. Dlatego często lepszym wyborem jest mniejszy apartament w dobrej części Bavaro lub Punta Cana niż większa nieruchomość w mniej turystycznym miejscu. Turyści płacą za wygodę, widok, bezpieczeństwo, basen i prosty dostęp do plaży, a nie tylko za sam metraż.
Drugim ważnym elementem jest standard budynku. Apartamentowiec z basenem, siłownią, ochroną, recepcją i zadbanymi częściami wspólnymi łatwiej wynająć za 90-120 USD za noc niż mieszkanie bez takiej infrastruktury. Duże znaczenie ma też model zarządzania. Jeśli najem jest prowadzony profesjonalnie, kalendarz rezerwacji, ceny, sprzątanie i obsługa gości są pilnowane na bieżąco. To przekłada się na obłożenie i opinie. A dobre opinie potrafią bezpośrednio podnieść cenę za noc. ROI psują natomiast źle dobrana lokalizacja, brak infrastruktury, słabe zdjęcia, zły opis oferty i kupowanie wyłącznie „bo ładnie wygląda na wizualizacji”.
Które nieruchomości mają największy potencjał zwrotu?
Największy potencjał zwrotu mają zwykle apartamenty projektowane pod wynajem krótkoterminowy. Szczególnie dobrze sprawdzają się lokale 1-sypialniane i 2-sypialniane. Apartament z jedną sypialnią ma niższy próg wejścia, łatwiej go kupić w budżecie około 120-160 tys. USD i dobrze trafia w potrzeby par oraz osób podróżujących solo. To często najprostszy produkt inwestycyjny: łatwy w utrzymaniu, tańszy w wyposażeniu i stosunkowo łatwy do wynajęcia.
Apartament 2-sypialniany kosztuje więcej, ale daje dostęp do innego klienta: rodzin, znajomych i osób, które chcą dzielić koszt pobytu. Tu stawka za noc może być wyższa, a pobyty często są dłuższe. Wille mają jeszcze większy potencjał przychodu, ale wymagają wyższego budżetu i lepszego zarządzania. Dobrze położona willa z basenem może zarabiać bardzo dobrze, jednak koszty utrzymania również są wyższe. Dlatego dla wielu inwestorów najrozsądniejszym początkiem jest apartament w dobrej lokalizacji, najlepiej w kompleksie z infrastrukturą turystyczną i możliwością profesjonalnego zarządzania najmem.
Czy inwestycja w Dominikanie opłaca się bardziej niż trzymanie kapitału w Polsce?
Porównując inwestycję w Dominikanie z trzymaniem kapitału w Polsce, trzeba patrzeć nie tylko na procent zwrotu, ale też na funkcję samego aktywa. Lokata czy konto oszczędnościowe dają pasywny, przewidywalny zysk, ale zwykle nie dają efektu skali. Nieruchomość w Dominikanie może jednocześnie zarabiać na wynajmie, zyskiwać na wartości i pełnić funkcję prywatnego miejsca wakacyjnego. Dodatkowo przychód z najmu jest powiązany z dolarem, co dla wielu inwestorów z Polski jest formą dywersyfikacji kapitału.
Kapitał 150.000 USD ulokowany w apartamencie może generować przychód z najmu krótkoterminowego, a jednocześnie pozostaje realnym aktywem w popularnym regionie turystycznym. W Polsce podobna kwota często wystarcza na mieszkanie w mniejszym mieście albo część zakupu w dużej aglomeracji, gdzie najem długoterminowy daje niższą dynamikę. Dominikana nie jest jednak inwestycją dla osób, które chcą kupić cokolwiek i zapomnieć o temacie. Opłaca się wtedy, gdy wybór nieruchomości jest policzony: lokalizacja, cena wejścia, obłożenie, koszty, standard i zarządzanie muszą się spinać w jedną całość.
