Dominikana w ostatnich latach bardzo wyraźnie zyskała na popularności jako
kierunek inwestycyjny. Widać to nie tylko po rosnącej liczbie klientów, ale też po
aktywności w mediach społecznościowych. Z perspektywy rynku nieruchomości to
naturalny sygnał, że kraj dojrzewa jako produkt inwestycyjny i przyciąga coraz
bardziej świadomych kupujących.
Równolegle obserwujemy trzy podejścia do zakupu. Część osób próbuje przejść
przez cały proces samodzielnie. Inni korzystają z pomocy agenta przy wyborze
konkretnej nieruchomości. Jest też grupa klientów, która decyduje się na pełną
obsługę i przeprowadzenie przez cały proces od początku do końca. Różnica między
tymi podejściami nie sprowadza się wyłącznie do kosztu, ale przede wszystkim do
zakresu odpowiedzialności i jakości wsparcia. W praktyce to właśnie ten trzeci model
daje największe bezpieczeństwo i przewidywalność całej transakcji.
W ostatnim czasie w mediach społecznościowych często pojawia się hasło, że agent
nieruchomości w Dominikanie nie pobiera wynagrodzenia od klienta. Brzmi to
atrakcyjnie, ale warto się na chwilę zatrzymać i zadać sobie pytanie, jak w takim
modelu wygląda realna motywacja i zakres pracy agenta? W Polsce wynagrodzenie
za usługę jest spotykane coraz częściej. Dlatego warto rozróżnić jedną kluczową
rzecz. Pobranie prowizji nie jest tym samym, co otrzymanie wynagrodzenia.
Faktycznie, agncje otrzymują prowizję od deweloperów, gdyż są przedłużeniem ich
marketingu. Natomiast wynagrodzenie dostaje się za szereg dodatkowych usług, do
których dana agencja się zobowiązuje. Poniżej lista kluczowych usług, które każda
szanująca się agencja powinna zrealizować dla swojego klienta.
1. Dobór nieruchomości dopasowanej do klienta
To fundament pracy dobrego agenta. Jego rolą nie jest pokazanie kilku ofert,
tylko realne dopasowanie inwestycji do celu klienta. Jeśli agent pracuje na
wynagrodzeniu od klienta, jego naturalną motywacją jest znalezienie
najlepszej opcji dla kupującego, a nie tej, która jest najwygodniejsza w
sprzedaży. W Dominikanie różnice w wynagrodzeniu od deweloperów są
niewielkie, więc teoretycznie każdy projekt jest „równy”. W praktyce jednak nie
każdy jest równie bezpieczny czy dobrze przygotowany pod kątem formalnym.
Weryfikacja pozwoleń i statusu inwestycji to element, którego nie widać na
pierwszy rzut oka, a ma kluczowe znaczenie.
2. Negocjacje, które mają realny wpływ na cenę
Agent opłacany przez klienta ma inne podejście niż ten, który zarabia
wyłącznie na prowizji dewelopera. Nie jest jego celem uzyskanie jak
najwyższej ceny, tylko wypracowanie możliwie najlepszych warunków dla
kupującego. W wielu przypadkach dobrze poprowadzone negocjacje są w
stanie zrekompensować koszt usługi, a często nawet wygenerować
dodatkową wartość. To działa w obie strony, gdzie klient zyskuje lepsze
warunki, a agent pracuje na swoje wynagrodzenie konkretnym efektem. W
modelu „bez prowizji” ta motywacja jest zwyczajnie ograniczona. Oprócz tego
dochodzą takie kwestie jak rzadsze loty do Dominikany w celu weryfikacji
obiektu, przekazanie sprawdzonych kontrahentów, którzy ostatecznie pomogą
w wyborze konkretnych działań. To pośrednio i bezpośrednio ogranicza koszty
inwestycji.
3. Bezpieczna i wyważona umowa
Podpisanie umowy to jeden z najważniejszych momentów całego procesu.
Doświadczona agencja nie pozwoli, żeby klient podpisywał dokument
przygotowany wyłącznie przez dewelopera, tak zwany „draft” bez analizy i
ewentualnych zmian. Dobra umowa powinna być zrównoważona i
zabezpieczać interes obu stron. W praktyce na rynku dominikańskim wciąż
zdarzają się sytuacje, w których kupujący podpisuje dokumenty bez
tłumaczenia i bez realnego zrozumienia zapisów. W przypadku rynku
pierwotnego kluczowym elementem jest tak zwana PROMESA. To nic innego
jak dokument, który w dużej mierze decyduje o bezpieczeństwie transakcji.
Pominięcie tego etapu lub potraktowanie go powierzchownie może mieć
konkretne konsekwencje.
4. Wsparcie przy przeniesieniu tytułu własności
Proces nie kończy się w momencie zapłaty i podpisania umowy. W obu
segmentach rynku pozostaje etap formalny związany z przeniesieniem tytułu
własności. Rola agenta nie powinna ograniczać się do przekazania kontaktu
do prawnika. Klient oczekuje koordynacji, wyjaśnienia procedur i bieżącego
wsparcia w komunikacji. To często etap, w którym pojawiają się pytania i
wątpliwości, a brak doświadczenia może wydłużyć cały proces. Docelowo
klient powinien po prostu otrzymać dokument potwierdzający własność, bez
konieczności samodzielnego „pilnowania” wszystkich elementów po drodze.
Jako Casa Dominicana jesteśmy w stanie zorganizować odbiór apartamentu
oraz przeniesienie własności bez obecności kupującego. Odpowiednio
przygotowana dokumentacja może zaoszczędzić czas i spowodować, że klient
przyjeżdża „na gotowe”, bez potrzeby wcześniejszych wizytacji. Dla wielu
przedsiębiorców prowadzących własne biznesy to ogromna zaleta.
5. Realna pomoc po zakupie
Zakup nieruchomości za granicą to początek, a nie koniec działań.
Podłączenie prądu, organizacja podłączenia Internetu, umeblowanie czy
założenie konta bankowego to rzeczy, które w teorii wydają się proste, ale w
praktyce potrafią być czasochłonne i problematyczne. Wystarczy brak jednego
dokumentu, żeby proces się zatrzymał. Różnice kulturowe i lokalne procedury
sprawiają, że „know-how” ma tutaj dużą wartość. Agent, który bierze
odpowiedzialność za klienta, powinien wspierać również na tym etapie, a nie
kończyć współpracę w momencie sprzedaży , a więc po zapłacie pierwszej
transzy. Sytuacji, które mogą pójść nie tak jest mnóstwo. Te najistotniejsze z
punktu widzenia inwestora to wywalczenie kar umownych lub poprawki w
nieruchomości. Jednym z ostatnich przykładów, które realizowałem jest
niwelowanie spadów na tarasie, gdzie po obfitych opadach woda nie spływała
do rynien. Cały proces odbył się bez obecności klienta i był wliczony w
wynagrodzenie agencji.
Zakres pracy agenta to znacznie więcej niż prezentacja ofert i pomoc przy rezerwacji.
To ciągłość procesu i odpowiedzialność za jego przebieg. Dlatego stwierdzenie, że
agencje w Dominikanie nie otrzymują wynagrodzenia, jest raczej uproszczeniem niż
realnym obrazem rynku. Każda agencja inaczej wycenia swoją usługę i inaczej
ustawia swoje zaangażowanie.
Klient, który podchodzi do zakupu świadomie, nie kupuje samej „usługi
pośrednictwa”. W praktyce płaci za ograniczenie ryzyka, które w zagranicznej
inwestycji jest realne, za oszczędność czasu, którego nie musi poświęcać na
samodzielne poruszanie się po rynku, oraz za selekcję ofert, które mają sens w jego
konkretnej sytuacji. Do tego dochodzi reprezentacja jego interesu na każdym etapie
rozmów, koordynacja całego procesu od pierwszego kontaktu aż po finalizację oraz
coś, co często docenia się dopiero po czasie. To spokój po transakcji, wynikający z
tego, że wszystkie kluczowe elementy zostały dopilnowane.
Jako Casa Dominicana działamy zarówno w Polsce, jak i na miejscu w Dominikanie.
Jesteśmy dostępni dla klientów na każdym etapie procesu, również fizycznie w
warszawskim biurze. Pracujemy na podstawie jasno określonej umowy, w której
bierzemy odpowiedzialność za konkretne działania, do których się zobowiązujemy.
Jesteśmy ubezpieczoną spółką wpisaną do KRS, co daje klientowi dodatkowe
zabezpieczenie. Nie sprowadzamy naszej roli do pośrednictwa tylko traktujemy ją
jako kompleksową usługę. W konsekwencji jej celem jest bezpieczne
przeprowadzenie inwestycji naszego klienta. W przypadku takiego podmiotu
można wyciągnąć konsekwencje w razie wątpliwości. Czy można to również zrobić wobec
„agencji” 8500 kilometrów od Polski. Jedyną możliwością, która nam zostanie jest
podzielenie się w komentarzu swoją historią na profilu takiej agencji. Choć i tak nie
mamy gwarancji, czy nie zostanie ona usunięta. Dopóki wszystko jest w porządku i
„udało” kupić się bez przeszkód, a właściciel nieruchomości lub deweloper nie
zawodzi to wszystko jest w porządku. My wychodzimy z założenia, że umowy
podpisuje się na złe czasy, a nie gdy wszystko jest w porządku.
Na koniec jedna rzecz do przemyślenia. Nawet jeśli zdecydujesz się na współpracę z
innym agentem, warto jasno określić swoje oczekiwania agentowi zarówno przed
zakupem, jak i po nim. Dopiero wtedy widać, kto realnie dowozi zakres, o którym tak
często mówi się w teorii.
