La compra de propiedades en el extranjero es hoy, ante todo, una decisión financiera. Lo que importan son las cifras: precio de entrada, rentabilidad del alquiler, impuestos y ritmo de crecimiento del mercado. Cada país tiene sus ventajas: Europa ofrece estabilidad, Dubái dinamismo, México un bajo umbral de entrada. Sin embargo, nosotros nos basamos en datos concretos. Y si comparamos el coste de compra con el potencial de crecimiento y el turismo durante todo el año, la República Dominicana se posiciona muy rápidamente a la cabeza.
¿En qué país es mejor comprar una propiedad en el extranjero?
Existen muchos países donde vale la pena comprar una propiedad en el extranjero, pero solo 5 de ellos destacan sobre el resto. España ofrece estabilidad legal dentro de la UE y un enorme mercado turístico. Portugal brinda seguridad y buena liquidez de reventa. Dubái atrae con cero impuestos sobre la renta y un crecimiento dinámico de los precios. México tiene un bajo umbral de entrada y un fuerte mercado estadounidense. Sin embargo, si analizamos fríamente los números —la relación precio-rentabilidad potencial, el ritmo de crecimiento del mercado y la accesibilidad para extranjeros— hoy ponemos a la República Dominicana en primer lugar. A continuación, un ranking basado en datos: desde el quinto lugar (la inversión menos rentable) hasta el primero (la inversión más rentable).
5. México – bajo umbral de entrada, pero mayor riesgo operativo
México atrae a los inversores principalmente por el precio. En Tulum o Playa del Carmen, se pueden comprar apartamentos nuevos en el rango de 120.000-150.000 USD. El mercado está fuertemente impulsado por turistas de EE. UU. y Canadá, lo que se traduce en una rentabilidad de alquiler a corto plazo del 6-9 % bruto anual.
Sin embargo, hay que saber que en las zonas costeras los extranjeros compran propiedades a través de la figura del fideicomiso (fideicomiso bancario). Esto funciona, pero aumenta la complejidad de la transacción. Además, la transparencia del mercado y el nivel de seguridad son más bajos que en Europa. México, lamentablemente, es conocido por sus peligrosas bandas y su alta tasa de criminalidad. Es un mercado con potencial, pero que requiere mucha precaución y un buen apoyo local.
4. Portugal – mercado estable de la UE, pero alto umbral de entrada
Portugal es una jurisdicción segura de la Unión Europea con una infraestructura desarrollada y un turismo fuerte, con más de 30 millones de visitantes al año. La región del Algarve y Lisboa son los mercados más líquidos en cuanto a la reventa de propiedades.
Sin embargo, los precios ya son altos. En Lisboa hablamos de 4.000-6.000 EUR por m², en el Algarve 3.500-5.000 EUR por m². La rentabilidad del alquiler suele situarse en el rango del 4-6 % bruto anual. Es un mercado estable, pero hoy en día es difícil hablar de un gran potencial de crecimiento de precios como hace unos años. La inversión es relativamente segura, pero menos dinámica.
3. España – el clásico de la inversión en propiedades vacacionales
España es uno de los mercados turísticos más fuertes de Europa, con más de 85 millones de turistas al año. La Costa del Sol, la Costa Blanca o las Islas Canarias son ubicaciones con una vasta experiencia en alquiler a corto plazo.
Los precios son variados. En Alicante se pueden encontrar ofertas desde unos 2.000 EUR por m², mientras que en la Costa del Sol el estándar es de 3.000-5.500 EUR por m². La rentabilidad del alquiler suele ser del 5-7 % bruto. Sin embargo, el problema son las regulaciones cada vez más frecuentes que limitan el alquiler turístico en las grandes ciudades y la gran competencia de inversores extranjeros.
2. Dubái – alto dinamismo y sin impuesto sobre la renta
Dubái es un mercado cíclico, pero en los últimos años ha mostrado un crecimiento muy fuerte. Entre 2021 y 2024, en ubicaciones seleccionadas, los precios aumentaron entre un 30 y un 50 %. La ausencia de impuesto sobre la renta para personas físicas es un gran argumento para muchos inversores.
Sin embargo, la inversión de capital es mayor. Un apartamento en Dubai Marina o Downtown supone un gasto de 350.000-400.000 USD y más. La rentabilidad media del alquiler es del 6-8 % bruto. Es un mercado dinámico, bien organizado, pero muy dependiente de la coyuntura global y de la afluencia de capital extranjero.
1. República Dominicana – la mejor relación calidad-precio
En primer lugar, situamos a la República Dominicana, principalmente por la relación entre el precio de entrada y la posible rentabilidad y dinámica de crecimiento. La economía del país crece una media del 4-5 % anual, lo que es uno de los mejores resultados de la región. El turismo ha superado los 10 millones de visitantes al año, y la temporada dura prácticamente todo el año.
La compra de propiedades por parte de un extranjero no está limitada por barreras especiales. En Punta Cana, los apartamentos nuevos en proyectos de resort comienzan desde 120.000-180.000 USD. El segmento premium en primera línea de playa se sitúa entre 250.000 y 500.000 USD. La rentabilidad real del alquiler a corto plazo en proyectos bien seleccionados es del 7-10 % bruto anual, y en las ubicaciones más destacadas es incluso mayor.
Consulta todas las propiedades que ofrecemos en la República Dominicana
Otros países que puedes considerar
Si los mercados anteriores no te convienen por alguna razón —presupuesto, estilo de vida, estrategia fiscal—, también puedes considerar otras opciones. Sin embargo, te advertimos honestamente: son mercados menos predecibles, con menor rentabilidad o con mayor riesgo legal y cambiario. Esto no significa que no se pueda ganar dinero allí, simplemente es más fácil cometer un error financiero.
- Italia – ventaja: enorme mercado turístico y ubicaciones reconocibles (Toscana, Sicilia); desventaja: baja rentabilidad del alquiler en muchas regiones (a menudo 3-5 %) y burocracia complicada.
- Grecia – ventaja: precios de entrada relativamente bajos en islas fuera de las ubicaciones principales; desventaja: estacionalidad del turismo y rentabilidad que suele ser del 4-6 %.
- Turquía – ventaja: precios bajos de propiedades en EUR/USD; desventaja: alta inflación y riesgo cambiario (lira).
- Montenegro – ventaja: creciente popularidad turística y ausencia de riesgo en euro (transacciones en EUR); desventaja: mercado pequeño y liquidez limitada en la reventa.
- Albania – ventaja: umbral de entrada muy bajo (en algunas ubicaciones desde aproximadamente 1.200-1.800 EUR/m²); desventaja: sistema legal aún en desarrollo e infraestructura limitada.
- Tailandia – ventaja: fuerte mercado turístico asiático y popularidad entre expatriados; desventaja: restricciones de propiedad para extranjeros (falta de plena propiedad del terreno).
- Brasil – ventaja: gran mercado interno y precios atractivos en resorts; desventaja: alta volatilidad económica y sistema fiscal complicado.
- EE. UU. (Florida) – ventaja: mercado enorme y líquido, y fuerte protección legal; desventaja: alto umbral de entrada (a menudo 300.000-500.000 USD) y altos costes de mantenimiento e impuestos locales.
- Chipre del Norte – ventaja: precios bajos en comparación con la parte sur de la isla; desventaja: estatus internacional no regulado y mayor riesgo legal.
- Colombia – ventaja: sector turístico en crecimiento y precios de vivienda relativamente bajos; desventaja: volatilidad política y mayor riesgo operativo que en Europa o el Caribe.
Cada uno de estos mercados tiene sus particularidades. Si estás pensando en alguno de ellos, lo más importante es verificar muy a fondo las regulaciones locales, los costes de mantenimiento, los impuestos y la rentabilidad real (y no declarada) del alquiler. En nuestra práctica, vemos que muchas personas comienzan con países atípicos, pero finalmente eligen un mercado donde la ley, el turismo y la demanda son los más predecibles, es decir, la República Dominicana.
¿Cuáles son los costes de compra y mantenimiento de una propiedad en el extranjero?
Los costes son algo que muy a menudo decide si una inversión realmente “genera ganancias” o solo se ve bien en las fotos. El precio de compra en sí es una cosa, pero igual de importantes son los impuestos, los honorarios notariales, los costes administrativos, el mantenimiento de la propiedad y los impuestos sobre el alquiler.
México – al comprar, hay que contar con costes de transacción de aproximadamente el 4-7 % del valor de la propiedad (notario, registro, impuestos locales). En las zonas costeras, se añade el coste del fideicomiso, es decir, el fideicomiso bancario, que supone un coste adicional de unos 500-1.000 USD al año. El impuesto sobre la propiedad es bajo (a menudo inferior al 0,1 % del valor anual), pero en el caso del alquiler hay que tener en cuenta los impuestos sobre la renta locales y la comisión del operador, si se utiliza un servicio de gestión.
Portugal – aquí los costes de entrada son claramente más altos. El impuesto de compra (IMT) puede oscilar entre unos pocos y hasta aproximadamente el 8 %, dependiendo del valor de la propiedad. A esto se suman los honorarios del notario y el registro, lo que suma un total real del 7-10 % en costes de transacción. El impuesto anual sobre la propiedad (IMI) suele ser del 0,3-0,8 % del valor. Si se alquila, el impuesto sobre la renta del alquiler para no residentes es del 28 %. Es un sistema estable, pero fiscalmente bastante exigente.
España – en el mercado de segunda mano, el impuesto de compra (ITP) suele ser del 6-10 % según la región. En el mercado de primera mano, el IVA es del 10 % más los gastos notariales. Los costes totales de entrada suelen oscilar entre el 10 y el 13 %. El impuesto anual sobre la propiedad (IBI) es relativamente bajo, pero se añade el impuesto sobre la renta del alquiler y, en el caso de no residentes, un impuesto sobre la renta imputada incluso si no hay alquiler. Los costes de mantenimiento de la comunidad de propietarios en los resorts suelen ser de 1.000-2.500 EUR al año.
Dubái – la ausencia de impuesto sobre la renta para personas físicas es una gran ventaja. Sin embargo, al comprar se paga una tasa de transferencia del 4 % al Departamento de Tierras de Dubái, además de tasas administrativas y de registro. Los costes totales de entrada suelen rondar el 6-7 %. No existe un impuesto sobre la propiedad clásico, pero sí tasas de servicio anuales (service charges) que en edificios premium pueden ascender a varios miles de USD al año. En el caso del alquiler a corto plazo, se añaden los costes del operador o de la gestión.
República Dominicana – los costes de compra son relativamente sencillos. El impuesto de transferencia es del 3 % del valor de la propiedad. Los costes legales y notariales adicionales dependen del bufete, pero suelen rondar unos pocos puntos porcentuales. El impuesto anual sobre la propiedad (IPI) solo se aplica al superar un determinado umbral de valor; por debajo de ese umbral, no hay impuesto anual. En el caso del alquiler, se paga el impuesto sobre la renta, pero con una estructura bien planificada y apoyo contable, se puede optimizar de acuerdo con la legislación local. Los costes de mantenimiento en proyectos de resort son predecibles y a menudo más bajos que en ubicaciones comparables en Europa.
Lee sobre nuestro servicio de gestión de alquiler de propiedades en la República Dominicana
Europa ofrece previsibilidad, pero tiene los costes de entrada y las cargas fiscales más altas en el alquiler. Dubái es fiscalmente ventajoso, pero requiere un mayor capital inicial y genera altas tasas de servicio. México es más barato de mantener, pero legalmente más complejo. La República Dominicana, en cambio, se distingue por una estructura fiscal sencilla, costes de transacción moderados y la ausencia de barreras excesivas para el inversor extranjero. En la relación coste-potencial de beneficio, es hoy la opción más racional de las cinco.
¿Cómo es el proceso de compra de una propiedad en el extranjero?
El procedimiento de compra varía según el país, pero en la práctica siempre incluye las mismas etapas: reserva, contrato preliminar, verificación legal, escritura pública final y registro de la propiedad. Las diferencias radican en el nivel de formalidades, la protección legal del comprador y la duración de todo el proceso.
México – el proceso comienza con un contrato de reserva y el pago de un anticipo. En las zonas costeras, el extranjero no adquiere la propiedad directamente, sino a través de un fideicomiso bancario. El banco es formalmente el propietario, y el comprador es el beneficiario con plenos derechos de uso y venta. La transacción se finaliza ante un notario (notario público), que tiene facultades mucho mayores que en Europa. Todo el proceso suele durar de 1 a 3 meses, pero requiere una verificación exhaustiva del título de propiedad y del proyecto de desarrollo.
Portugal – el procedimiento es transparente y muy formalizado. Primero se firma un contrato preliminar (Contrato de Promessa de Compra e Venda) con el pago de un depósito, a menudo del 10-20 %. Luego, el comprador obtiene un número fiscal (NIF), si no lo tiene. La escritura final se firma ante notario, y la propiedad se registra en el registro de la propiedad. Todo el proceso suele durar de 1 a 2 meses. El sistema es estable, pero las formalidades y los impuestos a menudo son un obstáculo.
España – en España, el estándar es un contrato de reserva, seguido de un contrato preliminar (Contrato de Arras) con un depósito de aproximadamente el 10 %. El comprador debe obtener un número NIE (Número de Identidad de Extranjero). La finalización se realiza ante notario, quien confirma la identidad de las partes y los documentos, pero no realiza una diligencia debida completa; esa es la función del abogado. La inscripción en el registro de la propiedad se produce después de la firma de la escritura. Todo el proceso suele completarse en 4-8 semanas.
Dubái – el proceso es rápido y altamente digitalizado. Tras la reserva y el pago del depósito, se firma un acuerdo (MOU – Memorandum of Understanding). Luego, la transacción se registra en el Departamento de Tierras de Dubái. El comprador recibe el título de propiedad (Title Deed). En el caso del mercado primario, los pagos a menudo se realizan en tramos según el calendario de construcción. El procedimiento puede durar solo unas pocas semanas. El sistema es transparente, pero es importante verificar al promotor y el proyecto.
República Dominicana – el proceso es muy sencillo y amigable para los extranjeros. Primero firmamos un contrato de reserva y pagamos un depósito (a menudo 5.000-10.000 USD, dependiendo del proyecto). Luego, un bufete de abogados realiza una verificación del título de propiedad (due diligence), donde se revisa el registro de la propiedad, las cargas y la conformidad de los documentos. El contrato de compraventa final se firma y se registra en la oficina correspondiente. En los proyectos de desarrollo, los pagos se distribuyen en etapas de construcción, lo que permite iniciar la inversión con un capital inicial menor. Todo el proceso dura desde unas pocas semanas (mercado secundario) hasta varios meses (mercado primario). Lo importante es que el extranjero tiene pleno derecho de propiedad, sin estructuras fiduciarias ni limitaciones típicas de algunos países.
Ayudamos con todas las formalidades en la compra de propiedades en la República Dominicana
Europa ofrece un marco legal conocido, Dubái ofrece rapidez y digitalización, México requiere mayor atención legal, y la República Dominicana combina un procedimiento sencillo con el pleno derecho de propiedad para el inversor extranjero. Nuestra experiencia demuestra que cuanto más simple es el sistema y menos estructuras legales intermedias, menor es el riesgo operativo y más rápido el retorno de la inversión.
¿Por qué los inversores eligen el Caribe como alternativa a Europa?
Porque Europa es hoy un mercado maduro (incluso saturado) y el Caribe, un mercado en crecimiento. Y esa es la diferencia fundamental.
En España o Portugal, los precios ya son altos y el dinamismo de crecimiento se ha ralentizado en los últimos años. La rentabilidad del alquiler en las ubicaciones principales suele situarse entre el 4 y el 6 % bruto. A esto se suman las crecientes regulaciones sobre el alquiler a corto plazo, los impuestos más altos y la creciente competencia de inversores extranjeros.
El Caribe, y especialmente la República Dominicana, se encuentra en otra etapa del ciclo. El turismo supera los 10 millones de visitantes al año y sigue creciendo. La temporada dura prácticamente 12 meses, no hay 4-5 meses muertos como en el sur de Europa. La economía registra un crecimiento del PIB del 4-5 % anual, lo que se traduce en el desarrollo de infraestructuras, nuevos aeropuertos, carreteras y proyectos de resort.
La segunda cuestión es el umbral de entrada. En Europa, por 150.000-200.000 EUR a menudo compramos un pequeño apartamento en segunda línea de playa. En la República Dominicana, con un presupuesto similar, podemos acceder a un apartamento nuevo en un proyecto de resort, a menudo con piscina, seguridad e instalaciones turísticas. Esto influye directamente en el atractivo del alquiler y en la tasa de retorno real del 7-10 % bruto con una buena gestión.
La tercera cuestión es la estructura fiscal y la ausencia de restricciones excesivas para los extranjeros. En muchos países europeos, las regulaciones sobre el alquiler se están endureciendo. En el Caribe, especialmente en la República Dominicana, el sistema es sencillo y la propiedad es plena y sin estructuras fiduciarias.
Desde nuestra perspectiva, el Caribe no es una “extravagancia exótica”, sino una diversificación racional de la cartera. Europa es seguridad y estabilidad. El Caribe es crecimiento, turismo durante todo el año y un precio de entrada aún atractivo. Por eso, cada vez más inversores que ya tienen propiedades en la UE empiezan a buscar un segundo mercado, más dinámico. Y es precisamente aquí donde la República Dominicana supera a las alternativas.
