Polacy w ostatnich latach coraz odważniej szukają sposobów na ulokowanie kapitału. Pandemia, a później galopująca inflacja sprawiły, że wielu przedsiębiorców i osób prywatnych zrozumiało, że trzymanie dużych sum na koncie to prosta droga do realnych strat. Kapitał zaczął więc płynąć tam, gdzie widać szanse na stabilny zwrot, a więc na rynek nieruchomości. I choć Polska wciąż jest atrakcyjna, to coraz więcej inwestorów spogląda dalej. Wybierane są takie kierunki jak południe Europy, a nawet kierunki za ocean. Porównujemy możliwości, jakie dają najpopularniejsze polskie kierunki inwestycyjne (Mazury, Tatry, Bałtyk i Warszawa) z rynkiem nieruchomości w Dominikanie.
Mazury kontra Karaiby – czy jeziora wygrywają z oceanem?
Mazury to prawdziwa wizytówka polskiej turystyki. Setki jezior, zielone lasy, rozbudowana infrastruktura żeglarska. To wszystko sprawia, że region cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem. Nie dziwi więc, że ceny nieruchomości (zwłaszcza w prestiżowych lokalizacjach) osiągają imponujące poziomy. Na przykładzie Mikołajek widać to najlepiej. Apartament 47m² z widokiem na jezioro potrafi kosztować nawet 24 000 zł/m², co daje ponad milion złotych za całość. W sezonie letnim wynajem takiego lokalu to koszt około 1000 zł za noc.
Problemem jest jednak sezonowość. Wakacje to czas tłumów i wysokich cen, ale przez pozostałą część roku ruch jest znacznie mniejszy. Ratunkiem dla inwestorów bywają tzw. długie weekendy, a także imprezy firmowe czy konferencje. Jednak trudno ukryć: Mazury poza latem nie przyciągają mas turystów. Nie znaczy to, że inwestycje są chybione. Dla osób ceniących spokój, żeglarstwo czy aktywny wypoczynek wiosną i jesienią, region nadal jest wyjątkowo atrakcyjny. Sam miałem okazję oglądać ofertę 3-hektarowej działki z zabudową i częścią SPA. Cena samego gruntu to 6 mln zł, a z kompleksem apartamentów i pełnym wyposażeniem ponad 10 mln zł. To już poziom, na którym Mazury mogą rywalizować z egzotycznymi kurortami. Jednak w Dominikanie w tej cenie możemy dostać naprawdę coś bardzo atrakcyjnego.
Tatry – inwestycje z widokiem na Giewont
Tatry to z kolei miejsce, gdzie sezon turystyczny praktycznie się nie kończy. Latem przyciągają miłośników górskich wędrówek, a zimą narciarzy. Do tego dochodzą okresy wzmożonego ruchu w długie weekendy, kiedy Zakopane i okolice dosłownie pękają w szwach. Taka popularność ma swoją cenę. Nieruchomości inwestycyjne w Tatrach należą do jednych z najdroższych w Polsce. 20 000 zł/m² to absolutne minimum. Apartament z widokiem na Gubałówkę kosztuje ponad 1,6 mln zł, a do tego trzeba doliczyć ok. 285 tys. zł za wykończenie pod klucz. Najlepsze apartamenty na przykład 63 m² z trzema pokojami i widokiem na Tatry to już wydatek rzędu 2,1 mln zł.
Nie można też zapominać o dodatkowych kosztach. Miejsca postojowe w takich kompleksach kosztują nawet 80 000 zł. Wniosek? Tatry to inwestycja niemal pewna. Sezonowość praktycznie nie istnieje, turystów nie brakuje przez cały rok. Ale też wejście na ten rynek wymaga dużego kapitału.
Bałtyk – inwestycje na fali sentymentu
Polskie wybrzeże Morza Bałtyckiego to klasyk. Wiele osób ma do niego sentyment. Rodzinne wakacje, wspomnienia z dzieciństwa, a deweloperzy świetnie to wykorzystują. Nowoczesne kompleksy powstające nad morzem przypominają standardem zagraniczne kurorty. Znajdziemy w nich sale konferencyjne, restauracje, strefy wellness & SPA, lobby z ochroną i całodobową recepcją. To już nie są zwykłe apartamenty. To mikrohotele, które obsługują właściciela i jego gości.
Ceny zaczynają się od 14 500 zł netto/m² (dla większych mieszkań), a małe kawalerki to już około 16 000 zł netto/m². Deweloperzy oferują wykończenie w cenie 3 000 zł netto/m². Miejsce parkingowe? Kolejne 40 000 zł. Policzmy: apartament typu studio w takim kompleksie to koszt około 760 000 zł brutto. Co w zamian? Według deklaracji deweloperów roczny zwrot wynosi od 35 000 do 74 000 zł brutto. W praktyce oznacza to 8–10% rocznie. Dodatkowo wielu deweloperów stosuje model „łączony”, w którym zyski ze wszystkich lokali dzielone są pomiędzy właścicieli, co zwiększa stabilność przychodów. Właściciel ma też prawo do korzystania z apartamentu na przykład 14 dni w sezonie i dowolnie poza nim.
Warszawa – stolica, która nigdy nie śpi
Warszawa to zupełnie inna kategoria inwestycji. Nie jest to kierunek typowo wakacyjny, ale biznesowy i turystyczny zarazem. Stolica przyciąga nie tylko firmy i inwestorów, ale także ogromną liczbę turystów krajowych i zagranicznych. Ceny nieruchomości w najlepszych lokalizacjach: Śródmieście, Powiśle, Mokotów sięgają 20 000 zł/m² i więcej. Typowe mieszkania inwestycyjne to kawalerki lub apartamenty do 50 m². Minimalny próg wejścia to około 1 mln zł, a z wykończeniem i miejscem parkingowym kwota rośnie do 1,5 mln zł. Dla inwestora oznacza to duży wydatek, ale też stabilność. Warszawa nie zna pojęcia „sezonowości”. Krótkoterminowy wynajem cieszy się popularnością przez cały rok.
Dominikana – pięć powodów, dla których warto
1. Bezpieczeństwo transakcji
Europa daje inwestorom mocne zabezpieczenia, ale i tu zdarzają się problemy – przykładem może być inwestycja Infinity Zieleniec Ski & Spa, która ciągnie się od 2018 roku. W Dominikanie formalnie istnieją mechanizmy ochrony, jak fundusze powiernicze, ale rzadko się je stosuje. To właśnie dlatego główną rolę odgrywa agent nieruchomości, który reprezentuje inwestora. Pierwszym i najważniejszym dokumentem jest tzw. PROMESA. To umowa przedwstępna określająca wszystkie warunki współpracy. Dlatego tak ważna jest współpraca z renomowaną agencją, która zajmuje się rynkiem nieruchomości profesjonalnie, a nie okazjonalnie. W przypadku zabezpieczeń deweloperzy chętnie powołują się na swoje wcześniejsze projekty jako gwarancję solidności. Inwestor powinien więc zawsze sprawdzić historię realizacji i opinie o danym deweloperze.
2. Pogoda przez cały rok
To przewaga, której Polska nigdy nie dogoni. Średnia temperatura w Dominikanie to 28–29°C, woda w oceanie waha się w ciągu roku między 27–28°C. Sezon trwa 12 miesięcy w roku, z najlepszym okresem od grudnia do kwietnia. Oczywiście zdarzają się miesiące trudniejsze. Wrzesień i październik to czas największego ryzyka huraganów. W praktyce jednak wiele lat mija bez większych zjawisk. To nie odstrasza turystów. Wręcz przeciwnie, w lipcu i sierpniu przyjeżdżają tłumy z USA i Kanady, gdzie trwa sezon wakacyjny. Dzięki temu apartament w Dominikanie może pracować na siebie przez cały rok, co znacząco zwiększa potencjalny zwrot z inwestycji i stabilność przyjazdów przez cały rok.
3. Zwrot z inwestycji
To temat rzeka. W Polsce często liczymy ROI bardzo skrupulatnie. Ile zarobię, ile potrwa sezon, jakie będą koszty? W Dominikanie inwestycja ma jeszcze drugi wymiar. To styl życia. Realny zwrot z wynajmu to 6–8% rocznie. Da się osiągnąć więcej, nawet 10–11%, ale wymaga to profesjonalnej obsługi. Jakie są najważniejsze czynniki?
- Lokalizacja – im bliżej plaży, tym lepiej, najlepiej pierwsza linia brzegowa. To zawsze łakomy kąsek, który gwarantuje największe obłożenie.
- Atrakcyjność kompleksu – baseny, restauracje, pole golfowe, klub plażowy przyciąga potencjalnego turystę.
- Airbnb i opinie – dobrze prowadzony profil z wieloma pozytywnymi komentarzami to skarb. Sami w ten sposób wybieramy miejsca, w których się zatrzymamy.
- Administrator – szybkie reagowanie na problemy, obsługa gości to klucz do zadowolonego klienta.
- Czas – dajmy go sobie. Nowe inwestycje potrzebują 1–2 lat, by się „rozkręcić”,
- Wyposażenie – unikalny wystrój wnętrz może zdecydować o wyborze gościa. Dlatego też polecamy współpracę z naszą architekt, która nie tylko zadba o wnętrze, ale też o funkcjonalność apartamentu.
Dominikana to także miejsce, gdzie nieruchomość staje się drugim domem. Wielu klientów kupuje ją nie tylko po to, by zarabiała, ale też po to, by mieć dokąd uciec zimą.
4. Atrakcyjność miejsca
To czynnik bardziej emocjonalny. Polska ma Mazury, Tatry i Bałtyk są piękne i różnorodne. Jednak to Dominikana oferuje słońce, plaże, karaibski klimat i luz przez cały rok. Inwestorzy często mówią, że zakochali się w tym kraju i inwestycja była tylko kolejnym krokiem. Atrakcyjność to też świetne położenie. Dominikana jest doskonałą bazą wypadową na inne wyspy Karaibów czy do Ameryki Południowej.
5. Ceny i wzrost wartości
I tu pojawia się największa przewaga. Apartament 50–70 m² w odległości kilkunastu minut spacerem od plaży kosztuje 130–150 tys. USD (ok. 550–650 tys. zł). W tej cenie mamy już wykończoną kuchnię i łazienkę oraz miejsce postojowe w cenie. W pierwszej linii brzegowej ceny zaczynają się od 1,2 mln zł – czyli podobnie jak studio w Warszawie czy apartament nad Bałtykiem. Różnica jest taka, że w Dominikanie wartość takich nieruchomości rośnie średnio o 10% rocznie, a w przypadku lokalizacji premium nawet o 20%. To dynamika, której Polska najczęściej nie oferuje.
Polska czy Karaiby – co wybrać?
Mazury zachwycają naturą, Tatry dają całoroczny ruch, Bałtyk zapewnia stabilny zwrot, a Warszawa kusi biznesem i turystyką. Jednak to Dominikana łączy w sobie przystępne ceny, całoroczną pogodę, dynamiczny wzrost wartości i styl życia, który trudno wycenić. Ostateczny wybór zależy od tego, czy inwestor szuka wyłącznie zwrotu finansowego, czy także miejsca, które stanie się jego „drugim domem”.
