La República Dominicana es un paraíso turístico que recibe un número récord de visitantes: más de 11 millones de turistas en 2024, y las previsiones para 2025 apuntan incluso a 12 millones. Lugares populares como Bávaro/Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas o Bayahíbe/La Romana atraen a inversores que buscan oportunidades de obtener beneficios con el alquiler a corto plazo. Sobre el papel, todo parece maravilloso: los promotores prometen entre un 8 y un 15 % de retorno de la inversión anual, y la propiedad puede utilizarse además como apartamento vacacional propio. Pero la rentabilidad real suele ser menor, ya que hay que tener en cuenta los impuestos, las comisiones de plataformas como Airbnb, los costes de limpieza, gestión y los periodos de desocupación.
¿Por qué el alquiler vacacional atrae a los inversores?
- Buenos ingresos en temporada: en invierno (noviembre-marzo), la ocupación puede alcanzar el 80-95 %, y las tarifas por noche son altas.
- Ingresos en divisa fuerte (USD) — la mayoría de las reservas se realizan en dólares o euros.
- Flexibilidad: puede utilizar el apartamento usted mismo cuando esté libre.
- Potencial de revalorización: en los complejos turísticos, las propiedades se encarecen dinámicamente.
¿Cómo NO dejarse engañar por la rentabilidad «sobre el papel»?
Los promotores a menudo muestran solo la rentabilidad prevista, es decir, cálculos basados en tarifas y ocupaciones supuestas. En este artículo, muestro cómo calcular de forma metódica y realista la rentabilidad de su inversión en el paraíso caribeño que, sin duda, es la República Dominicana. Le invito a leer el contenido de este artículo… y, al final, a rellenar el formulario que me permitirá preparar para usted un análisis de indicadores individualizado y personalizado.
- Entorno de mercado: análisis preliminar simplificado:
- Impuesto sobre la propiedad (IPI): 1 % sobre el valor que exceda los 10.190.833,00 pesos dominicanos en 2025 (aprox. 166-172 mil USD, dependiendo del tipo de cambio).
- CONFOTUR (Ley 158-01) puede eximir al inversor hasta por 15 años del IPI, del impuesto de transferencia de propiedad (3 %), y en algunos casos también del impuesto sobre la renta, lo que mejora realmente el ROI en 1-3 p.p. en un horizonte de 10-15 años.
- Retenciones en origen: pagos al extranjero para no residentes – 27 % (18 % para residentes de Canadá); pagos de alquiler a personas físicas en el país – 10 %. Compruebe cómo afectan a su NOI y flujo de caja.
- Fideicomiso (Ley 189-11): vehículo popular para estructurar proyectos y proteger activos; vale la pena considerarlo para inversiones de múltiples unidades/promotoras.
- 11 millones de visitantes en 2024 y previsiones de 12-12,5 millones en 2025 indican una expansión continua de la base de demanda, incluyendo un fuerte crecimiento del tráfico marítimo (cruceros). Esto estabiliza la ocupación y las tarifas ADR en los principales clústeres turísticos.
- El turismo representa aproximadamente el 15 % del PIB y más de 10 mil millones de USD en ingresos anuales, lo que convierte al sector en estratégico y apoyado por el Estado (entre otros, a través de la ley CONFOTUR).
Conclusión: la demanda es estructural, no solo estacional, pero su rentabilidad dependerá de los impuestos, los costes operativos, la gestión y los indicadores de ocupación reales.
2. ¿Cómo calcularlo (la rentabilidad real y no la «de marketing»)?
Indicadores clave:
- Tasa de retorno esperada (promotora, «bruta»)
→ ignora impuestos, desocupaciones, comisiones y CAPEX, así que considérelo como un límite superior.
- NOI (Net Operating Income / ingreso operativo neto)
NOI = Ingresos brutos – costes operativos (sin deuda ni impuesto sobre la renta)
- Cap rate
- TIR (Tasa Interna de Retorno): tiene en cuenta los flujos de caja a lo largo del tiempo, los impuestos, los costes de financiación y las salidas; es la mejor herramienta para comparar proyectos con diferentes perfiles de riesgo y horizontes.
Costes que DEBE incluir
- Comisiones de plataformas (Airbnb/Booking/VRBO): normalmente 3-15 %.
- Gestión: 20-30 % de los ingresos brutos (o una tarifa más baja + success fee con precios dinámicos).
- Limpieza/mantenimiento: 20-60 USD por estancia (o modelo «el huésped paga»).
- Desocupaciones: 15-40 % anual (dependiendo de la ubicación, estacionalidad y precios).
- Impuestos y retenciones (véase la sección 1).
- Seguro, suministros, internet, reservas para CAPEX (sustitución de electrodomésticos, muebles cada 4-6 años, etc.).
- Financiación (intereses): fuera del NOI, pero afecta al cash-on-cash.
(Opcionalmente, las exenciones de CONFOTUR pueden anular el IPI y parte del impuesto sobre la renta hasta por 15 años).
3. Nuevos/importantes marcos legales y fiscales que cambian su ROI:
3.1. IPI – Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (impuesto sobre la propiedad)
- 1 % sobre el valor que exceda los 10.190.833,00 pesos dominicanos en 2025. (aprox. 166-172 mil USD). Por debajo del umbral, no hay impuesto.
- Propiedades en proyectos certificados por CONFOTUR: exención del IPI hasta por 15 años.
3.2. Impuesto de transferencia de propiedad (Transfer Tax)
- Normalmente, 3 % del valor de la propiedad en la compra.
- CONFOTUR: exención de este impuesto.
3.3. Impuesto sobre la renta y retenciones en origen
- Pagos a no residentes en el extranjero: 27 % de WHT como impuesto final (18 % para Canadá). En el caso de proyectos más antiguos (mercado secundario), la llamada corrección inflacionaria (Ley 11-92) tiene un impacto significativo en la reducción de este impuesto.
- Pagos de alquiler a personas físicas en el país: 10 % de WHT.
- Los proyectos CONFOTUR pueden incluir exenciones del impuesto sobre la renta (IRPF/IS) hasta por 15 años; analice caso por caso (estado del proyecto, interpretación de la DGII).
3.4. Fideicomiso (Ley 189-11)
- Permite «envolver» el proyecto en un fideicomiso: separación de activos, financiación más fácil, mayor transparencia para inversores institucionales. Utilizado, entre otros, por promotores, pero también en estructuras de inversores privados (protección de activos, sucesión).
4. Caso práctico conservador: cómo calcular el ROI «duro»:
He asumido hipótesis, no son datos de mercado, y sirven únicamente como ilustración de la metodología:
- Precio de compra: 250.000 USD
- ADR (tarifa media diaria): 150 USD
- Ocupación: 65 % (aprox. 237 noches)
- Ingresos brutos: 237 × 150 = 35.550 USD
- Comisiones de plataformas + PMS: 12 %
- Gestión: 25 %
- Limpieza: cubierta por el huésped (neutral para el propietario)
- Desocupaciones incluidas en la ocupación del 65 %
- IPI: ninguno (propiedad en proyecto CONFOTUR)
- WHT: inversor no residente – 27 % de los ingresos imponibles (ejemplo simple, sin escudos fiscales).
Paso 1 – NOI (sin impuesto sobre la renta ni deuda)
- Costes operativos (12 % + 25 %) = 37 % × 35.550 = 13.154 USD
- NOI = 35.550 – 13.154 = 22.396 USD
- Cap rate = 22.396 / 250.000 = 8,96 %
Paso 2 – Impuesto (por ejemplo, WHT simplificado del 27 %)
- 27 % × 22.396 = 6.047 USD
- Flujo de caja después de impuestos = 16.349 USD
- Cash-on-cash (sin deuda) = 16.349 / 250.000 = 6,54 %
Paso 3 – TIR
- Añada: costes de cierre, CAPEX en un horizonte de 5-10 años, escenario de venta (por ejemplo, crecimiento del valor del 2-5 % anual) y tenga en cuenta los ahorros fiscales de CONFOTUR. En la mayoría de los análisis, la TIR para el alquiler vacacional en la República Dominicana, después de considerar todos los elementos, oscila entre el 6-12 % neto (rango orientativo, depende de la estructura fiscal, la financiación y la oferta en la microlocalización). Calcule siempre su propio modelo, no se base en «promedios».
5. Alquiler vacacional vs. a largo plazo: una perspectiva actualizada sobre riesgo y beneficio:
| Parámetro | Alquiler vacacional | Alquiler a largo plazo |
| ROI neto objetivo (después de impuestos, conservador) | ~6-15 %* | ~3,5-6 %* |
| Sensibilidad a la estacionalidad | Alta | Baja |
| Costes operativos | Altos (gestión, limpieza, marketing) | Bajos/moderados |
| Requisitos de cumplimiento | Mayores (facturas, WHT, informes según plataformas, CONFOTUR/DGII) | Más sencillos |
| CAPEX / estándar de acabado | Mayor (diseño, comodidades) | Menor |
| Flexibilidad de uso propio | Alta | Baja |
*Rangos orientativos basados en la práctica del mercado y estructuras de costes típicas; los valores exactos requieren un modelo individual.
6. Lista de verificación: cómo minimizar el riesgo y «lograr» la rentabilidad legalmente:
- Compruebe si el proyecto tiene CONFOTUR y qué exenciones cubre exactamente (IPI, impuesto de transferencia, impuesto sobre la renta, aranceles de importación de materiales, etc.).
- Calcule tres escenarios (base, pesimista, optimista) con diferente ocupación, ADR y costes de gestión.
- Establezca la estructura fiscal (residente/no residente, empresa vs. persona física, WHT 27 %/10 %).
- Considere el fideicomiso (Ley 189-11): para una cartera más grande o un proyecto de desarrollo.
- Diversifique las fuentes de reserva (Airbnb, Booking, VRBO + sitio web propio con motor de reservas): reduce las comisiones y el riesgo de cambios de algoritmos.
- Implemente precios dinámicos (Revenue Management) y automatización de operaciones (PMS, channel manager).
- Cree reservas de CAPEX (mín. 3-5 % de los ingresos): los muebles y electrodomésticos se desgastan más rápido que en el alquiler a largo plazo.
- Supervise el riesgo regulatorio (por ejemplo, resoluciones locales sobre alquileres a corto plazo, impuestos municipales adicionales, cambios en las tasas de WHT o el umbral del IPI).
7. Conclusión: lo que importa es el flujo neto, los escudos fiscales y la disciplina operativa:
El «8-15 %» de marketing es cierto solo si:
- el proyecto tiene exenciones CONFOTUR,
- las operaciones se gestionan profesionalmente,
- y su análisis de modelo incluye impuestos reales, WHT, desocupaciones y CAPEX.
Concéntrese en el NOI, la TIR y el cash-on-cash después de impuestos, no en el ROI bruto de folleto presentado por los promotores.
8. ¿Cómo aumentar sus posibilidades de beneficio?
- Elija la mejor ubicación: cerca de la playa, el aeropuerto y los restaurantes.
- Contrate a un gestor profesional: aunque cuesta entre el 20 y el 30 % de los ingresos, un buen gestor puede aumentar significativamente la ocupación.
- Invierta en el aspecto y el equipamiento: un apartamento moderno con excelentes fotos se vende mejor.
- Diversifique las reservas: utilice varias plataformas (Airbnb, Booking, VRBO) y considere tener su propio sitio web.
- Calcule varios escenarios (base/bajista/alcista), : óptimo, optimista y pesimista, para saber qué beneficio puede esperar realmente.
¿Necesita calcular su modelo (teniendo en cuenta su residencia fiscal, estructura de propiedad y financiación)?
Rellene el formulario, cuyo enlace se encuentra a continuación. Contiene la información más necesaria que me permitirá preparar para usted una variante de escenario (base/bajista/alcista), un modelo fiscal con o sin CONFOTUR, una estructura de fideicomiso/empresa/persona física y una estrategia de precios para una ubicación y un segmento de huéspedes específicos.
No se demore, tome decisiones inteligentes y bien pensadas, proteja su capital: rellene este formulario: https://forms.gle/mzhyghFD9g9imL4v9
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