DATOS
Resumiendo el año 2021 en el tema de venta de inmuebles en República Dominicana, puedo afirmar con éxito que tras 2 años de la llamada pandemia, República Dominicana, a pesar de su lejanía, se ha convertido en el destino exótico de inversión favorito de los polacos (y no solo). Nos enamoramos de República Dominicana por lo que ofrece durante las vacaciones. Hoy puedo decir con seguridad que los polacos no tienen miedo de comprar propiedades al otro lado del océano.
Comenzaron a comprar con mucha más frecuencia y toman decisiones más rápido que antes de 2020. Esto puede parecer obvio, ya que la situación financiera incierta de muchos propietarios de empresas (porque hoy en día son el 99 % de los compradores de inmuebles en República Dominicana) les llevó a invertir sus ahorros en un país que, como resultó, sufrió económicamente relativamente poco. Vale la pena mencionar que el turismo representa en República Dominicana el 20 % de toda la economía. Las autoridades de este país demostraron cómo se debe abordar la difícil situación que nos afectó a todos. República Dominicana fue uno de los tres lugares del mundo, como Zanzíbar o México, que no se cerró a los turistas. No exigía pruebas, no requería cuarentena ni vacunación.
¿Por qué, a pesar de la distancia, República Dominicana es un destino tan atractivo?
Por supuesto, además de la belleza del propio país, es el efecto de los números y cómo nos sorprenden los datos sobre este, aparentemente pequeño, país/isla en medio del mar Caribe.
Precisamente. República Dominicana no es una isla, sino un país en la isla de Haití. El nombre utilizado anteriormente y, en mi opinión, mucho más bonito, era «La Española». Por eso me gusta «corregir» a los clientes diciendo que vuelan a República Dominicana, no a la Dominicana, pero eso es un detalle. Sin embargo, incluso los anuncios en Google o Facebook, lamentablemente, «funcionan» mucho mejor cuando se usa el error. Bueno…
Volviendo a los números. No voy a extenderme aquí en detalle sobre la economía, pero eso también suele ser una sorpresa. República Dominicana es un país más grande de lo que todos piensan. Por ejemplo, desde el aeropuerto de Punta Cana hasta la frontera del país hay más de 500 km. A pesar de ello, la economía funciona muy bien. La mayor parte de nuestro trabajo en Casa Dominicana se centra en demostrar que no es un país que se parezca a Cuba o Jamaica. Los países mencionados ocultan problemas económicos y el tema de la sensación de seguridad. Lamentablemente, los clientes son asustados por los grandes operadores turísticos y los medios de comunicación sobre lo peligrosos que son los países latinoamericanos. República Dominicana también sufre de cierta manera por esto. ¿Qué hacer con la información cuando el taxista, el guía o el residente del hotel dice que no salga del complejo porque es peligroso? Tienen su objetivo financiero en esto, pero tras décadas de tales prácticas, hoy tenemos una imagen distorsionada de muchos países de esa región.
Nos gusta mostrar datos y cifras dominicanas. De esta manera, con cada minuto de conversación, crece el deseo de nuestros clientes de comprar allí una propiedad. Podríamos hablar sobre República Dominicana durante horas.
CIFRAS
Bien, pero ¿cuánto cuesta un apartamento vacacional en República Dominicana? ¿Cuánto cuesta en una urbanización íntima cerca de la playa, cuánto en una urbanización vigilada junto a los campos de golf y cuánto un hermoso apartamento de, por ejemplo, 150 m2 con vistas al océano o al mar Caribe? Pues no mucho según los estándares polacos. Se puede asumir una media de 10.000 PLN por m2 de apartamento terminado. La llamada línea blanca, es decir, básicamente por nuestra parte queda comprar los muebles para los dormitorios, las habitaciones y el salón. El resto lo ofrece el promotor en el precio.
Por ejemplo: 75 m2 nuevos en la localidad turística de Bayahibe, en una urbanización cerrada, a 10 minutos a pie de la playa del mar Caribe, cuestan entre 480.000 y 560.000 PLN. Un apartamento de 150 m2 con terraza de 50 m2 junto a la playa en Punta Cana con vistas al océano lo compramos por 1.300.000 PLN. Por un dinero similar podemos convertirnos en propietarios de un apartamento de 155 m2 con vistas al océano en un hermoso puerto deportivo en la ciudad de Cap Cana.
Como sea que lo calculemos, la mayoría de los apartamentos y casas modernos que hoy ofrecen los promotores en República Dominicana tienen un coste que no supera los 10.000 PLN/m2. Naturalmente, hay enclaves un poco menos turísticos, ubicaciones que es más difícil llamar típicamente vacacionales, como Casa de Campo o Cap Cana, y allí el mercado se rige por otras reglas. Hace algún tiempo, el actor Jamie Foxx compró en una de esas ubicaciones una casa de 500 m2 por 14.000.000 USD. Como se puede ver, se puede comprar más caro si alguien realmente quiere.
También vale la pena señalar que los apartamentos en República Dominicana han aumentado su valor en los últimos 2 años. Vemos que los comprados en fase de proyecto hace un año, hoy su precio es como mínimo el 125 % del inicial del día de la compra.
Se ve a simple vista que es un país hermoso y con precios bastante buenos, pero ¿qué pasa con los retornos de la inversión? Aquí, de nuevo, como sea que lo calculemos, los retornos son atractivos. Esto se debe principalmente a que es un país muy seguro. También es un mercado maduro y un destino popular para clientes exigentes. Son principalmente estadounidenses, canadienses y ciudadanos de la llamada vieja Europa y Rusia. Son ellos los que principalmente vuelan a República Dominicana de vacaciones, pagan en dólares y permiten ganar bastante bien con el apartamento comprado.
El cálculo se puede aplicar proporcionalmente también a apartamentos más grandes y caros. Para ilustrarlo, asumiré que un apartamento en una urbanización íntima cerca de la playa de 75 m2 por un precio de 500.000 PLN.
Empezamos, por supuesto, con el contrato. El cliente recibe una serie de servicios que son simplemente indispensables en un mercado diferente lingüística y culturalmente del nuestro aquí en Polonia. Eligiendo adecuadamente, podemos proponer una propiedad que esté cubierta por una ley de inversión especial. Los incentivos en el marco de esta ley son la exención del impuesto sobre bienes inmuebles o del impuesto de transmisiones patrimoniales. Si el cliente nos da carta blanca en las negociaciones, el promotor también asumirá los costes del notario. Saber cuándo, qué y dónde comprar nos da incluso un 10 % menos del precio de la propiedad que inicialmente veremos en la oferta.
De entrada, compramos algunos muebles y complementos necesarios para nuestros huéspedes, en lo que no gastamos más de 10.000 $. Los costes que nos cobrará la administración del local son ~ 2 $/m2. La electricidad, el seguro del apartamento e Internet no superan los 800 $/mes. La administración del local y la gestión del alquiler, y en ella todos los gastos relacionados con encontrar inquilinos, incluidas las comisiones de Booking o Airbnb, son habitualmente entre el 15 % y el 30 % de los ingresos del alquiler.
¿Y cómo es el tema de la rentabilidad? Tranquilamente podemos asumir una media de 70 $ de ingresos diarios de un apartamento así. República Dominicana tiene tres temporadas que solo se diferencian entre sí en cómo percibimos el clima paradisíaco, porque la suavidad del clima en República Dominicana es legendaria. No hay aquí calores de 40 grados. Prácticamente todos los días durante todo el año hace calor o agradablemente calor desde la mañana hasta la noche y toda la noche (la temperatura básicamente no baja de los 20 grados).
Pasando al resumen, teniendo en cuenta lo anterior y, por ejemplo, un 70 % de ocupación, lo cual es absolutamente factible durante todo el año, un 20 % de costes de administración y la elección de una propiedad cubierta por beneficios fiscales, es precisamente Excel el que dice que conseguimos tranquilamente más del 7-8 % anual.
En Polonia tenemos hoy tal inflación, y en República Dominicana un retorno de inversión bastante sensato.
En resumen, solo diré que la mitad de nuestros clientes son compras puramente de inversión. Aunque lo lamento, nunca han estado en República Dominicana y ni siquiera sé si quieren ir ;). Parto de la base de que los números hacen el trabajo por ellos, y en República Dominicana siempre hay tiempo para enamorarse.
