FAKTY
Podsumowując 2021 rok w temacie sprzedaży nieruchomości w Dominikanie mogę z powodzeniem stwierdzić, że po 2 latach tzw. pandemii Dominikana pomimo swojej odległości stała się ulubionym egzotycznym kierunkiem inwestycyjnym Polaków (i nie tylko). Pokochaliśmy Dominikanę za to co oferuję podczas urlopu. Śmiało mogę dziś powiedzieć, że Polacy nie boją się kupować nieruchomości pod drugiej stronie Oceanu.
Zaczęli kupować znacznie częściej i krócej podejmują decyzje niż przed 2020 rokiem. To może się wydawać oczywiste, ponieważ niepewna sytuacja finansowa wielu właścicieli firm (bo to na dziś 99 % kupujących nieruchomości w Dominikanie) skłoniła do ulokowania oszczędności w kraju, który jak się okazało ucierpiał gospodarczo stosunkowo niewiele. Warto wspomnieć, że turystyka to w Dominikanie 20 % całej ekonomii. Władze tego kraju pokazały jak należy podejść do trudnej sytuacji, która dotknęła nas wszystkich. Dominikana była jednym z trzech miejsc na świecie jak Zanzibar czy Meksyk, który nie zamknął się na turystów. Nie oczekiwał testów, nie wymagał kwarantanny czy zaszczepienia.
Dlaczego pomimo odległości Dominikana to tak atrakcyjny kierunek?
Oczywiście poza urodą samego kraju to efekt liczb i to jak nas zaskakują fakty o tym, wydawało by się niewielkim kraju/wyspie pośrodku Morza Karaibskiego.
No właśnie. Dominikana nie jest wyspą tylko krajem na wyspie Haiti. Dawniej używaną nazwą i moim zdaniem o wiele ładniejszą było „Hispaniola”. Stąd też lubię „poprawiać” klientów, że lecą do Dominikany, a nie na Dominikanę, ale to przecież szczegół. Natomiast nawet reklamy w Google czy Facebooku niestety dużo lepiej „działają” kiedy użyje się błędu. No cóż…
Wracając do liczb. Nie będę się tu rozpisywał szczegółowo o gospodarce, ale to też jest często niespodzianka. Dominikana jest większym krajem niż się wszystkim wydaje. Na przykład od lotniska Punta Cana do granicy kraju to ponad 500 km. Mimo tego ekonomia radzi sobie bardzo dobrze. Większość naszej pracy w Casa Dominicana skupia się na pokazaniu, że to nie jest kraj przypominający Kubę czy Jamajkę. Wymienione kraje przysłaniają problemy gospodarcze i temat poczucia bezpieczeństwa. Klienci niestety są straszeni przez dużych operatorów turystycznych i media tym jakie to kraje latynoskie są niebezpieczne. Dominikana też w pewien sposób na tym cierpi. Co zrobić z informacją kiedy taksówkarz, przewodnik czy rezydent w hotelu mówi, żeby nie wychodzić poza resort, bo jest niebezpiecznie. Mają w tym swój cel finansowy, ale przez dekady takich praktyk mamy dziś spaczony obraz wielu krajów tamtego regionu.
Lubimy pokazywać fakty i liczby dominikańskie. W ten sposób z każdą minutą rozmowy rośnie ochota naszych klientów na kupienie tam nieruchomości na własność. Moglibyśmy o Dominikanie opowiadać godzinami.
LICZBY
No dobrze, ale ile kosztuje wakacyjny apartament w Dominikanie? Ile kosztuje na kameralnym osiedlu niedaleko plaży, ile na strzeżonym osiedlu tuż przy polach golfowych, a ile taki piękny np. 150 m2 apartament z widokiem na Ocean czy Morze Karaibskie. No więc nie dużo jak na polskie warunki. Można przyjąć średnią 10 000 PLN, za m2 apartamentu wykończonego. Tzw. biała lina, czyli w zasadzie po naszej stronie pozostaje kupienie mebli do sypialni, pokoi i salonu. Resztę w cenie oferuje deweloper).
Przykładowo: nowe 75 m2 w miejscowości turystycznej Bayahibe, na zamkniętym osiedlu, 10 minut spacerkiem do plaży Morza Karaibskiego to koszt między 480 000, a 560 000 PLN. Apartament 150 m2 z tarasem 50 m2 tuż przy plaży w Punta Cana z widokiem na Ocean kupimy za 1 300 000 PLN. Za podobne pieniądze możemy stać się właścicielami apartamentu 155 m2 z widokiem na Ocean przy pięknej marinie w mieście Cap Cana.
Jak byśmy nie liczyli to większość nowoczesnych apartamentów i domów jakie dziś oferują deweloperzy w Dominikanie to koszt nie przekraczający 10 000 PLN./m2 Naturalnie są enklawy nieco mniej turystyczne, lokalizacje, które trudniej nazwać typowo wakacyjnymi jak Casa de Campo czy Cap Cana i tam rynek rządzi się innymi prawami. Jakiś czas temu aktor Jamie Foxx kupił w jednej z tych lokalizacji 500 m2 dom za 14 000 000 USD. Jak widać można kupić drożej, jak ktoś bardzo chce.
Warto też zwrócić uwagę, że apartamenty w Dominikanie zwiększyły swoją wartość na przestrzeni ostatnich 2 lat. Widzimy, że kupione na etapie projektowym rok temu, dziś ich cena to najczęściej minimum 125 % początkowej z dnia zakupu.
Widać gołym okiem, że jest i piękny kraj i całkiem dobre ceny, ale co ze zwrotami z inwestycji. Tu ponownie jak byśmy nie liczyli to zwroty są atrakcyjne. To głównie dlatego, że to bardzo bezpieczny kraj. To takjże dojrzały rynek i popularny kierunek dla wymagającego klienta. Są nimi głównie Amerykanie, Kanadyjczycy i obywatele tzw. starej Europy oraz Rosji. To oni głównie przylatują do Dominikany na wakacje, płacą dolarami i pozwalają na kupionym mieszkaniu nieźle zarobić.
Kalkulację proporcjonalnie można odnieść również do większych i droższych apartamentów. Aby zilustrować to przyjmę, że mieszkanie na kameralnym osiedlu niedaleko plaży – 75 m2 za cenę 500 000 PLN.
Zaczynamy oczywiście od umowy. Klient dostaje szereg usług, które są zwyczajnie niezbędne na rynku odmiennym językowo i kulturowo od naszego tu w Polsce. Odpowiednio wybierając możemy zaproponować taką nieruchomość, która objęta jest specjalnym prawem inwestycyjnym. Zachęty w ramach tego prawa to zwolnienie z podatku od nieruchomości czy od przeniesienia własności. Jak klient da nam wolną rękę w negocjacjach to koszty notariusza deweloper też weźmie na siebie. Wiedząc kiedy, co i gdzie kupić daje nam nawet 10 % niższą cenę nieruchomości, którą początkowo zobaczymy w ofercie.
Na dzień dobry dokupujemy trochę mebli i niezbędne dodatki dla naszych gości, na co nie wydajemy więcej niż 10 000 $. Koszty jakie weźmie od nas administracja lokalem to ~ 2 $/m2. Energia elektryczna, ubezpieczenie apartamentu oraz Internet to nie więcej niż 800 $/miesięcznie. Administracja lokalem oraz opieka najmem, a w niej wszelkie opłaty związane ze znalezieniem najemców w tym prowizje za Booking czy AirBnb to zwyczajowo między 15 %, a 30 % przychodu z czynszu.
A jak wygląda sprawa z przychodowością? Spokojnie możemy przyjąć średnią 70 $ przychodu dziennie z takiego mieszkania. Dominikana ma trzy sezony, które różnią się od siebie tylko tym jak postrzegamy rajską pogodę bo delikatność aury w Dominikanie jest legendarna. Nie ma tu 40-stopniowych upałów. Codziennie praktycznie przez cały rok jest ciepło lub przyjemnie gorąco od rana do wieczora i całą noc (temperatura w zasadzie nie spada poniżej 20 stopni).
Przechodząc do podsumowania to biorąc pod uwagę powyższe i np. 70 % obłożenie co jest absolutnie wykonalne przez cały rok. 20 % koszty administracji i wybranie nieruchomości objętej ulgami podatkowymi. To właśnie Excel mówi, że wykręcamy spokojnie ponad 7-8 % w skali roku.
W Polsce to mamy dziś taką inflację, a w Dominikanie całkiem sensowny zwrot z inwestycji.
Podsumowując powiem tylko, że połowa naszych klientów to zakupy czysto inwestycyjne. Choć nad tym ubolewam, to nigdy nie byli w Dominikanie i nawet nie wiem czy chcą się wybrać ;). Wychodzę z założenia, że liczby dla nich robią robotę, a w Dominikanie zawsze jest czas się zakochać.
